东港的前世今生    在2005年大连政府提出要把东港建设成“维多利亚”港湾，将东港建成新城市CBD中心，是亚博官方网站集国际邮轮母港区、金融办公区、商务综合区、文化娱乐区、商业综合区、高档居住区、公共用地、滨海服务区等八大功能布局打造的沿海高端商业住宅文化旅游休闲区，也是大连市政府早期重点规划的区域，东港曾将打出标语：未来不是来大连看东港，而是为了看东港而来大连。东港区域改造项目规划用地面积597万平方米，其中现有陆域面积278万平方米，填海面积319万平方米，政府预计花费100个亿。 

　　东港土地供应 东港填海区域和非填海区域简单的划分可以直接从地铁上可以分辨出，地铁以北均为填海区，地铁以南项目均为非填海区，从土地上看，填海项目和非填海项目在东港区内应该各占50%。东港作为新兴商务区，目前已有日本欧力士集团、德意志银行、荷兰凯丹集团、香港鹰君集团、上海绿地集团、星浩资本、恒力集团、华锐集团、海昌集团、鞍钢集团、万达集团、新星地产、中庚地产、佳兆业地产、国合集团等30家国内外知名企业在东港投资，其中20多个项目正在建设，国际会议中心、辽宁检验检疫局、万达中心等项目已竣工并投入使用。 

　　从上表来看，已经开工的土地在24块，对应项目有22个，其中纯办公和商业项目只有2个，其余均为对外出售的商品房，其中已开盘13个项目，未开盘7个项目。 东港到底有多少土地供应？ 据CRIC显示，东港已经成交38块地，土地供应面积达到1009万平，其中开工面积811万平，未开工面积198万平。大连市一年整体的销售额大约为500万平，按此去化看，单东港区域可去化2年，由此可见东港的土地供应量实在巨大。 

　　那开工的项目中销售情况又如何呢？ 

　　大连东港商务新区板块自2006至今，已经取得预售许可证的供应面积为247万平方米，到2015年4月止，已经成交面积为111万平，整体区域去化率仅有45%，成交甚是惨淡。目前均价在15515元/㎡，供求比仍然在2.22倍。这么多国内一流的开发企业，例如保利、龙湖、中铁建、绿地、万达、中信的大开发商，他鸭脖们都具有独特的眼光和专业的判断，而且现在东港的价格也如此低廉，那为什么还销售不畅呢？请继续阅读第二部分《东港为什么会陷入困境》。 东港为什么会陷入困境   第一部分说道东港发展的前世今生，从定位到发展趋势看，东港的地位在大连是不可替代的，未来肯定会发展成为城市的核心区，例如上海的陆家嘴、香港的维多利亚湾等。那东港的销售为什么会这么困难呢？甚至处于滞销状态，下面我 yabo 们就来分析一下原因？ 1 产品供应巨大，供需严重不足

　　从上表可以看出，从2012年到2015年（除2014年外）东港区域内的供求比一直保持维持在4以上，供求严重不平衡，供应大于需求。从2012年到2015年的供应去化上看非常不理想，只有26%，按此去化速度，在不增加供应的基础上还要去化5年，而实际上加上土地的潜在供应，将远远不止。 2 产品同质化严重从该板块的项目供应产品看，多集中在140-160㎡，180-200㎡，220-240㎡，300㎡以上的面积区间户型，但是去化率最快的户型应为120-140㎡、160-180㎡，在市场的需求还是比较大的，去化率将近50%。 

　　去化率较快的两个产品面积段，分别为120-140,160-180㎡。说明该区域应该是以周边改善为主，面积需求并不是很大的豪宅，因此200㎡以上的户型销售会较为困难。 

　　120-180㎡是成交面积的前三名，成交量相对于其他面积段来说，遥遥领先。 3 区域内配套不全，购房者信心不足大连市东港定位为“集金融、会议、商务、休闲、旅游、文化娱乐功能为一体的交通便利、生态和谐、功能齐全的世界一流的商务区”。区域总部、金融中心、超五星级酒店、写字楼、大型剧院以及众多大型项目及企业的入驻，使大连正向轻资产城市转型，区位优势独一无二的东港已成为引领大连乃至东北老工业基地振兴和辽宁沿海经济带发展的新引擎。那么未来的东港要比肩香港的维多利亚港湾，这个起点是多么高。但已经过去10年了，东港目前实现的承诺寥寥无几，市政配套、教育配套、商业氛围都没有按照原定的计划落地，造成购房者对该区域信心不足，观望情绪浓厚。 

　　从目前的情况看，配套在陆续完成，但支撑区域发展的产业要尽快招商引资，居住的生活配套要尽快完成，这样对房地产发展才有支撑作用。 综上所述，东港的项目同质化严重，招商不利，配套跟不上，是造成本区域发展缓慢的重要原因，那东港目前的情况就没有价值可言了么？ 东港未来价值   上一部分我们说到东港为什么卖的不好，也就是这些原因造成商品房的销量低、价格跌，资金回笼慢，让众多开发商不得不以价换量，因此从2014年中旬以龙湖、中庚为首的开发商打起了价格保卫战，去年年底星光耀的加入，让市场更起波澜。 那东港的房子降了多少？ 

　　在价格方面，从2013年开始东港的成交价格大幅下跌，每年以14%的比较下跌，到目前位置较2013年已经下跌了28%。个别项目甚至下跌40%左右。而大连市房地产市场2014年较2013年价格下降3.56%，东港的降幅要大大超过大连市整体价格的降价浮动。接下来我们在对比一下以下四家开盘时的价格与2015年4月成交价格，更会一目了然。 

　　从这四家开盘时的价格来看，2015年4月份的价格下降幅度之大，就不言而喻了。那这些开发商通过以价换量，能够抢夺了一部分市场份额，解决了资金回笼的问题。而降价的手段也各不相同：1、龙湖水晶郦湾在2014年7月将1-7层没有瞰海资源的产品全部打包出售，一口价13400元/㎡，迅速引爆市场。开发商通过一口价促销首先是明显的以价换量手段，来刺激购房者，增加产品的去化，同时还在市场上打出声音，增加项目的市场关注度。2、中庚当代艺术通过一口价特价房的销售来解决开发商资金困难的问题，再加上项目一直处于滞销状态，以价换量能打破这种销售状态，促进项目的去化速度，最后项目在特价房活动结束时顺势将项目的整体均价下调。3、星光耀广场更直接以一二手联动的销售方式，在2014年年底直接降价7000元/㎡，直接喊出住宅15800元/㎡，公寓11000元/㎡的价格，当月去化超过百套。4、朗豪东港通过特价房形式进行销售，价格在16500元/㎡左右，其他房源价格不变，但是只有特价房销售顺畅。从以上项目看，东港的价格战已经拉响，这就应了一句话“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。区域发展是需要时间的，比如香港的维多利亚港湾自1860年就开始发展了，到现在已经有上百年的历史，才成为主导香港的经济和旅游业发展，是香港成为国际化大都市的关键之一。再比如上海金融中心陆家嘴也是从1990年开始发展，经过了25年才成为中国最具影响力的金融中心，成为众多跨国银行的大中华区及东亚总部所在地。大连东港与这两个区域的整体价值没有办法媲美，但东港和他们具备类似的特性，比如他们都是城市的核心区，他们都具备海景或江景资源，他们都是政府重点打造的区域。

　　大连作为环渤海经济圈的重要沿海城市，将来也有可能成立日韩自贸区，在此大环境下，我们相信随着时间的推移，大连东港区域将会成为大连的富人区，成为东北的金融中心。从目前看东港区域的商品房价格要低于其发展后的价值。

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